บทที่ 163 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงและโรงภาพยนตร์

เวลาผ่านไปอย่างรวดเร็วจนถึงปี 1960

วันที่ 6 มกราคม: หยางเหวินตงได้พบกับผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการว่าจ้างจากบริษัทจัดหางานที่สำนักงานใหญ่ของฉางซิงอุตสาหกรรม

“คุณเจิ้ง สวัสดีครับ” หยางเหวินตงยิ้มและจับมือกับเจิ้งจื้อเจี๋ย ตามที่เว่ยเจ๋อเทาแนะนำ

“สวัสดีครับคุณหยาง” เจิ้งจื้อเจี๋ยจับมือด้วยความสุภาพ

“เชิญนั่งครับ” หยางเหวินตงยิ้มและพูดต่อว่า “คุณเว่ยก็สามารถนั่งฟังได้ครับ”

“ได้ครับ” เว่ยเจ๋อเทาตอบรับและหยิบขวดน้ำอัดลมคริสตัลขึ้นมา

หยางเหวินตงถามว่า “คุณเจิ้งเคยทำงานกับคุณฮั่วหยิงตงมาก่อนใช่ไหมครับ?”

“ใช่ครับ” เจิ้งจื้อเจี๋ยพยักหน้าตอบ “สถานการณ์ของคุณฮั่วน่าจะเป็นที่รู้กันดีครับ ทั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเขากำลังประสบปัญหา และเขาก็เริ่มลงทุนในอุตสาหกรรมทรายจำนวนมากแล้วครับ”

“อืม” หยางเหวินตงพยักหน้า เขาคุ้นเคยกับนักธุรกิจฮ่องกงผู้ล่วงลับที่ได้รับการเคารพเช่นเดียวกับที่คนส่วนใหญ่รู้จัก

จากนั้นเขาก็ถามต่อว่า “คุณเจิ้งคิดว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงในปัจจุบันเป็นอย่างไรบ้างครับ?”

เจิ้งจื้อเจี๋ยตอบว่า “คุณหยางครับ ตอนนี้ผมใช้ทรัพย์สินของตัวเอง 80% ไปจ่ายดาวน์บ้าน 4 หลังครับ”

“ฮ่าฮ่า” หยางเหวินตงหัวเราะและถามว่า “คุณเจิ้งมองเห็นโอกาสอะไรในเรื่องนี้เหรอครับ?”

เจิ้งจื้อเจี๋ยตอบว่า “เพราะอุตสาหกรรมของฮ่องกงในช่วงนี้เติบโตเร็วมากครับ ไม่เพียงแต่มีราชาแห่งกระดาษโน้ตอย่างคุณหยางเท่านั้น แต่ยังมีโรงงานขนาดเล็กอีกหลายร้อยแห่งด้วย

ผมเคยเห็นข้อมูลเมื่อปี 1958 การค้าผ่านฮ่องกงคิดเป็น 61% ของการส่งออก แต่ในครึ่งแรกของปีที่แล้วตัวเลขเหลือเพียง 52.6% และในช่วงหลังของปีนั้นก็อาจจะต่ำกว่า 50% นั่นก็เพราะว่ามีโรงงานจำนวนมากที่ส่งออกผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม ซึ่งทำให้มีการจ้างงานจำนวนมาก เจ้าของโรงงานก็ทำกำไรและพวกเขาจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสิ่งที่หลายคนทำตามสัญชาตญาณครับ

อีกเหตุผลหนึ่งคือนักลงทุนจำนวนมากมาจากการเพิ่มขึ้นของประชากร แม้จะเป็นคนยากจนส่วนใหญ่ แต่ความต้องการที่เพิ่มขึ้นก็จะผลักดันราคาบ้านให้สูงขึ้นได้ครับ”

“วิเคราะห์ดีครับ” หยางเหวินตงพยักหน้าและกล่าวว่า “ประชากรและเศรษฐกิจคือหัวใจของอสังหาริมทรัพย์”

เจิ้งจื้อเจี๋ยกล่าวว่า “คุณหยางพูดได้ถูกต้องครับ”

หยางเหวินตงยิ้มและพูดว่า “ในด้านทฤษฎีผมพอเข้าใจบ้าง แต่การปฏิบัติจริง ๆ ก็ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญอย่างคุณเจิ้งครับ”

“คุณหยางครับ เจ้าของธุรกิจอย่างคุณก็ต้องทำเรื่องพวกนี้แหละครับ” เจิ้งจื้อเจี๋ยยิ้มถาม “แล้วคุณหยางคิดว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน หรือมีพื้นที่เป้าหมายไหมครับ?”

“มีความแตกต่างไหมครับ?” หยางเหวินตงถามกลับ

เจิ้งจื้อเจี๋ยตอบว่า “ก็ไม่ค่อยมีความแตกต่าง แต่ในแต่ละประเภทหรือพื้นที่ก็จะมีความสัมพันธ์กับบุคคลที่ต่างกันครับ ถ้าจะทำอสังหาริมทรัพย์ให้ดีเราต้องมีความสัมพันธ์ที่ดีกับคนเหล่านั้น

สำหรับบริษัทใหม่ ๆ ควรทำทีละพื้นที่จะดีกว่า บริษัทใหญ่ ๆ จะมีความสัมพันธ์กับรัฐบาลฮ่องกงได้ดีกว่า ดังนั้นพวกเขาสามารถลงทุนทั่วทั้งเกาะ แต่ตอนนี้ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทอังกฤษครับ”

“สมเหตุสมผล” หยางเหวินตงพยักหน้าและกล่าว “แล้วคุณคิดว่าเราควรลงทุนที่ไหน?”

เจิ้งจื้อเจี๋ยกล่าวว่า “คุณหยาง ถ้าผมถามตรง ๆ คุณมีงบประมาณเท่าไหร่ครับ? หรือเราสามารถใช้ทรัพยากรจากธนาคารได้มากแค่ไหนครับ?”

หยางเหวินตงกล่าวว่า “หลักร้อยถึงพันล้านไม่เป็นปัญหาครับ ผมมีความสัมพันธ์ที่ดีกับธนาคารเลี่ยวชวงซิง และได้พูดคุยกับพวกเขาแล้ว พวกเขาจะสนับสนุนในการทำอสังหาริมทรัพย์ครับ”

แม้ว่าเป็นแค่ข้อตกลงด้วยวาจา แต่หยางเหวินตงก็ไม่กังวล เพราะการร่วมมือแบบนี้ไม่ได้เป็นการร่วมมือครั้งเดียวและเงินลงทุนในระยะแรกก็ไม่มากนัก ถ้าทุกอย่างไปได้ดี การลงทุนจะเพิ่มขึ้นตามลำดับ

และในช่วงหลายปีนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะไม่น่าขาดทุน เว้นแต่จะเลือกพื้นที่ที่ไม่ดี

เจิ้งจื้อเจี๋ยกล่าวต่อว่า “ถ้าเป็นเช่นนั้น ผมคิดว่าควรไปที่เกาะฮ่องกงครับ”

หยางเหวินตงถามกลับ “แต่ในเขตเกาลูนไม่ดีเหรอครับ?”

เจิ้งจื้อเจี๋ยส่ายหัวและกล่าวว่า “ระยะยาวอาจจะได้ครับ ถ้าคุณหยางต้องการถืออสังหาริมทรัพย์ระยะยาวที่นี่ก็ได้

เพราะตอนนี้แนวโน้มของอุตสาหกรรมในฮ่องกงคือการย้ายจากเกาะฮ่องกงไปยังเกาลูนและเขตนิวเทอริทอรี คนก็จะย้ายมาอยู่ที่ตรงนี้เช่นกัน คุณเพียงแค่ต้องดูข้อมูลการเติบโตของพลังงานไฟฟ้าประจำปีของ CLP เพื่อทราบเรื่องนี้ การเติบโตจะเป็นไปอย่างช้า ๆ และส่วนใหญ่เป็นคนงานธรรมดา ที่ซื้อบ้านไม่ไหว ดังนั้นถ้าต้องการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบปกติ การลงทุนที่นี่ไม่เหมาะครับ”

ฮ่องกงมีบริษัทไฟฟ้าสองแห่ง คือ ฮ่องกงไฟฟ้าและไฟฟ้าจีน ซึ่งไฟฟ้าเป็นตัวชี้วัดเศรษฐกิจที่สำคัญ

“ที่คุณพูดมามีเหตุผลครับ” หยางเหวินตงพยักหน้าและกล่าวว่า “จริง ๆ แล้วมันตรงกับความคิดของผมครับ ผมตั้งใจจะทำอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง”

“อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์?” เจิ้งจื้อเจี๋ยถาม “คุณหยางหมายถึงวิลล่าหรอครับ?”

หยางเหวินตงส่ายหัวแล้วพูดว่า "ไม่ใช่ครับ วิลล่าก็คือวิลล่า แต่วิลล่าของผมเป็นอาคารที่พักอาศัยสูงธรรมดาทั่วๆ ไป ตัวอาคารนี้ไม่มีอะไรแตกต่างไปจากอาคารที่พักอาศัยของบริษัทอื่น สิ่งที่แตกต่างคือ

การตกแต่ง สิ่งที่ผมต้องทำให้ผู้ซื้อบ้านมีสภาพแวดล้อมที่เป็นพร้อมในการย้ายเข้าอยู่ได้เลย ซึ่งการตกแต่งจะเป็นความรับผิดชอบของเรา

ช่วงเวลานี้ เขาได้ไปดูบ้านในฮ่องกงหลายแห่ง ซึ่งพื้นฐานก็เหมือนกับบ้านในประเทศในอดีต คือขายบ้านแบบเปล่าๆ เจ้าของบ้านต้องตกแต่งเอง ซึ่งเป็นเรื่องที่ทำให้คนซื้อบ้านหลายคนปวดหัว

เพราะเหตุนี้ หยางเหวินตงจึงมีความคิดนี้ ในอดีตมีบางแบรนด์ชั้นสูงที่เปิดตัวคอนเซปต์บ้านตกแต่งพร้อม ซึ่งสะดวกสำหรับเจ้าของบ้าน

แน่นอน คอนเซปต์นี้ดี แต่หลายบริษัทฯกลับตกแต่งบ้านอย่างขอไปที ทำให้ภาพลักษณ์เสียหายและทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่อยากซื้อบ้านตกแต่งพร้อมอยู่

เจิ้งจื้อเจี๋ยคิดสักพักแล้วพูดว่า "อันนี้น่าจะใช้ได้ไม่ยาก บริษัทอสังหาฯ ไม่ต้องทำอะไรหรอก แค่เอาไปจ้างบริษัทตกแต่งก็พอ แต่อย่างไรก็ตาม มันมีปัญหาหนึ่ง คนแต่ละคนมีความชอบแตกต่างกัน การตกแต่งก็ไม่เหมือนกัน"

หยางเหวินตงยิ้มแล้วพูดว่า "ทฤษฎีมันก็เป็นอย่างนั้น แต่จริงๆ แล้วผู้ซื้อส่วนใหญ่ แม้กระทั่งคนที่มีฐานะดี ก็ไม่ได้มีประสบการณ์ในการตกแต่งบ้านอะไรหรอก คนส่วนใหญ่ถ้าจะตกแต่งบ้าน ก็แค่ไปดูว่าคนอื่นๆ ตกแต่งบ้านยังไง ถ้าเป็นห้องแบบเดียวกันก็อาจจะทำตาม บางที่ก็แค่เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยใช่มั้ย?"

"ใช่ครับ" เจิ้งจื้อเจี๋ยครุ่นคิดสักพักแล้วพูด

หยางเหวินตงพูดต่อว่า "ดังนั้นก่อนที่เราจะขายบ้าน เราสามารถสร้างบ้านตัวอย่างให้ลูกค้าทุกคนดู ถ้าชอบก็สามารถซื้อได้เลย ถ้าอยากเปลี่ยนแปลงอะไร ก็สามารถบันทึกไว้และตกแต่งทีหลังได้ ก็จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

ถ้ายังไม่พอใจก็ไม่เป็นไร เราก็สามารถส่งมอบบ้านแบบเปล่าๆ ได้"

เจิ้งจื้อเจี๋ยคิดสักพักแล้วพูดว่า "เป็นวิธีที่ดี การใช้การตกแต่งที่เหมือนกันจะช่วยลดต้นทุน ไอเดียของคุณหยางนี้ดีมากครับ"

"ลดต้นทุนไม่ใช่เรื่องหลัก สิ่งสำคัญคือการยกระดับโครงการ เพื่อเพิ่มมูลค่า" หยางเหวินตงยิ้มแล้วพูด

"บ้านไม่ใช่แค่สินค้า มันมีคุณสมบัติทางการเงินมากกว่าการอยู่อาศัยจริงๆ กล่าวคือ แม้คนจะซื้อบ้านเพื่ออยู่ แต่ก็ต้องคำนึงถึงมูลค่าทางการเงินด้วย

และการเพิ่มมูลค่าทางการเงินที่สำคัญที่สุดก็คือที่ดิน ส่วนนั้นยากที่จะเปลี่ยนแปลง แต่การยกระดับโครงการก็เป็นวิธีที่ดีเหมือนกัน"

เจิ้งจื้อเจี๋ยพยักหน้าพูดว่า "ใช่ครับ ถ้าโครงการแบบนี้อยู่ในทำเลดีและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ราคาก็จะสูงกว่าบ้านในทำเลเดียวกันมาก"

"ถูกต้อง" หยางเหวินตงพยักหน้าแล้วพูด

เจิ้งจื้อเจี๋ยถามต่อว่า "คุณหยาง อย่างนี้คนอื่นก็สามารถลอกเลียนแบบได้ คิดสร้างสรรค์แบบนี้มันไม่ได้จดทะเบียนสิทธิบัตรเหมือนกับสินค้าอุตสาหกรรม"

"คุณฮั่ว เป็นผู้ริเริ่มอสังหาริมทรัพย์สำหรับการขายล่วงหน้า และเขายังไม่มีสิทธิบัตรด้วย แต่สิ่งนี้ไม่ได้ขัดขวางไม่ให้เขากลายเป็นหนึ่งในเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของฮ่องกงไม่ใช่หรือ?" หยางเหวินตงยิ้มแล้วพูด "ถ้าไม่ใช่เพราะบางเหตุผล ตอนนี้เขาคงจะประสบความสำเร็จมากกว่านี้"

ในประวัติศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกง คุณฮั่วเข้าวงการมาก่อนหลี่เจียเฉิงและหลีจ้าวจีเสียอีก และคงไม่ใช่เรื่องเกินจริงเลยหากจะบอกว่าเขามีอาวุโสกว่าหนึ่งรุ่น

ในฮ่องกงแต่ก่อน การขายอสังหาริมทรัพย์คือขายทีละตึก ต้องจ่ายเงินทั้งหมด ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นเจ้าของบ้าน ซื้อแล้วปล่อยเช่า

ความต้องการเงินทุนที่สูงทำให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ จนกระทั่งฮั่วหยิงตงคิดค้นการขายล่วงหน้า

เพราะความคิดนี้ เขาสามารถใช้เงิน 100,000 ดอลลาร์ฮ่องกงและใช้การกู้ยืมจากธนาคารในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2.5 ล้านดอลลาร์ฮ่องกง แล้วได้กำไรจากมันมหาศาล

แต่คนอื่นก็ลอกเลียนแบบได้และทำกำไรได้เช่นกัน สุดท้ายมันกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นธนาคาร ทำให้อสังหาริมทรัพย์ผูกติดกับธนาคาร

"ใช่ครับ" เจิ้งจื้อเจี๋ยพยักหน้าแล้วพูด "คุณฮั่วมีพรสวรรค์ในการบริหารอสังหาฯที่ดีที่สุดเท่าที่ผมเคยเห็น"

หยางเหวินตงพูดต่อว่า "เรื่องของคนอื่นผมไม่สนหรอก แต่ของตัวเองต้องทำให้ดี เพราะผมตั้งใจที่จะสร้างแบรนด์จริงๆ การตกแต่งต้องไม่ด้อยกว่าการตกแต่งของเจ้าของบ้านปกติ แถมยังต้องดีกว่าด้วย"

"แค่ข้อนี้ ผมไม่เชื่อว่าใครที่คิดแต่จะทำกำไรอย่างรวดเร็วจะสามารถทำได้"

ทุกคนล้วนชอบทำกำไรเร็ว แม้แต่ในตลาดหุ้น ก็รู้ว่าเข้าไปก็เหมือนการพนัน แต่ยังมีคนกระโดดเข้าไป

แม้แต่หลายโรงงานที่รู้ว่าเป็นธุรกิจระยะยาว แต่บางครั้งก็อาจจะลดต้นทุนเพื่อหากำไรระยะสั้น

เจิ้งจื้อเจี๋ยพูดว่า "ถ้าคุณหยางคิดแบบนี้ คิดว่าแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ของคุณคงจะประสบความสำเร็จ"

"อืม" หยางเหวินตงพยักหน้าแล้วพูด "นอกจากที่อยู่อาศัยระดับสูงแล้ว ผมยังอยากลงทุนในโครงการหนึ่งด้วย โรงภาพยนตร์"

"โรงภาพยนตร์?" เจิ้งจื้อเจี๋ยได้ยินแล้วถาม "คุณหยาง คุณมีสถานีวิทยุและหนังสือพิมพ์ แล้วจะเข้าไปในตลาดภาพยนตร์เหรอ?"

"เรื่องนี้ค่อยว่ากันทีหลัง" หยางเหวินตงยิ้มแล้วพูด "ตอนนี้ขอซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน ถ้าซื้อโรงภาพยนตร์ได้ ก็พูดเรื่องราคากัน ถ้าราคาดีเราก็ซื้อ หรือถ้าหาที่ดินดีๆ เราก็สร้างเองได้

ไม่ใช่แค่เกาะฮ่องกง ยังต้องพิจารณาบริเวณเกาลูนด้วย แต่ที่นั่นต้องสร้างเอง ต้องเลือกทำเลที่มีคนหนาแน่น เช่นใจกลางเมือง"

ตลาดภาพยนตร์ก็ไม่น้อย แม้จะไม่ได้มีมูลค่าเหมือนอสังหาริมทรัพย์หรืออุตสาหกรรม แต่ก็เป็นส่วนหนึ่งของสื่อ ในยุคที่โทรทัศน์ยังไม่มีคนก็ยังคงพึ่งพาภาพยนตร์ในการเข้าถึง "หน้าจอ"

แต่เรื่องนี้ไม่ต้องรีบ ค่อยๆ ได้โรงภาพยนตร์ก่อน ค่อยว่ากันอีกที ตอนที่เรามีโรงภาพยนตร์ในมือแล้ว จะทำอะไรก็ง่าย

เจิ้งจื้อเจี๋ยพยักหน้าแล้วพูดว่า "เรื่องนี้ไม่ยาก เพียงแค่มีเงินก็พอ มันง่ายกว่าการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาก"

"ใช่แล้ว การบริหารโรงภาพยนตร์ไม่เกี่ยวกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ผมจะหาคนมาบริหารเรื่องนี้โดยเฉพาะ" หยางเหวินตงหยุดแล้วพูดต่อ "คุณเจิ้งเราคุยกันมานานแล้ว ผมไม่รู้ว่าคุณสนใจที่จะเข้าร่วมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของผมไหม? เรื่องเงินเดือนผมจะเพิ่มให้ 50% แล้วก็มีโบนัสตามโครงการในอนาคต"

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักจะมีโบนัสโครงการ ซึ่งขึ้นอยู่กับสภาพตลาด เมื่อธุรกิจดี ผู้จัดการโครงการและผู้บริหารก็เต็มใจทำงาน แต่เมื่อธุรกิจแย่ ก็สามารถลดต้นทุนได้

"ถ้าได้ทำงานกับเจ้าของแบรนด์ที่ยอดเยี่ยมแบบคุณหยาง ผมยินดีมากครับ" เจิ้งจื้อเจี๋ยยิ้มแล้วพูด "ผมยินดีร่วมงานกับคุณ"

หยางเหวินตงยิ้มแล้วพูดว่า "ดีครับ ยินดีต้อนรับสู่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ฉางซิง"